Cara Hitung NJOP Tanah dan Bangunan Terbaru 2026
NJOP merupakan nilai rata-rata yang terbentuk dari transaksi jual beli properti yang berlangsung secara wajar di pasaran.
Lalu, bagaimana cara menghitung NJOP? Kabar baiknya, perhitungan NJOP sebenarnya cukup sederhana karena sudah memiliki rumus yang jelas dan mudah dipahami.
Mengetahui cara menghitung NJOP tanah per meter persegi sangat penting karena nilai ini sering dijadikan acuan dalam menentukan harga minimal tanah maupun bangunan.
Selain itu, NJOP juga menjadi dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), baik untuk sektor Perdesaan dan Perkotaan (PBB P2) maupun Perhutanan, Perkebunan, dan Pertambangan (PBB P3).
Dengan memahami nilai NJOP, wajib pajak dapat memperkirakan besaran pajak yang harus dibayarkan setiap tahun secara lebih terukur. Untuk itu, simak penjelasan lengkap berikut ini.
Apa Itu NJOP dan NJOP per Meter Persegi?
Pengertian NJOP diatur secara resmi dalam Undang-Undang (UU) Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Pada Pasal 1 Ayat 40 dijelaskan bahwa NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli objek pajak yang dilakukan secara wajar.
Apabila tidak terdapat transaksi jual beli, maka penentuan NJOP dilakukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai perolehan baru, atau menggunakan NJOP pengganti sesuai ketentuan yang berlaku.
Perlu dipahami bahwa penetapan NJOP tidak membedakan letak tanah dan bangunan, baik berada di dalam kompleks, di pinggir jalan utama, maupun di area gang.
Lalu, apa yang dimaksud dengan NJOP per meter? NJOP per meter adalah nilai jual objek pajak yang ditetapkan berdasarkan luas tanah atau bangunan per satu meter persegi.
Fungsi dan Peran NJOP
NJOP berfungsi sebagai dasar penentuan tarif Pajak Bumi dan Bangunan, baik PBB P2 maupun PBB P3.
Selain itu, nilai NJOP juga dapat menjadi referensi harga bagi penjual dan pembeli properti yang belum mengetahui harga pasar terkini.
Bagi penjual, memahami perhitungan NJOP tanah membantu dalam menetapkan harga jual yang wajar.
Sementara bagi pembeli, NJOP dapat menjadi pedoman agar tidak membeli properti dengan harga terlalu tinggi atau over price.
Apabila sebuah tanah atau bangunan ditawarkan dengan harga di atas NJOP, maka properti tersebut dapat dikategorikan relatif mahal.
Sebaliknya, jika harganya berada di bawah NJOP, pembeli tetap perlu berhati-hati karena bisa saja terdapat faktor tertentu yang memengaruhi nilai jualnya.
Besaran NJOP tanah bersifat dinamis dan dapat berubah mengikuti perkembangan harga lahan di suatu wilayah.
Pemerintah umumnya melakukan peninjauan dan penetapan NJOP per meter setiap tiga tahun sekali melalui Kementerian Keuangan Republik Indonesia.
Namun, dalam kondisi tertentu, evaluasi NJOP juga bisa dilakukan setiap tahun, terutama apabila terjadi perkembangan wilayah yang sangat pesat.
Sebagai contoh, nilai NJOP rumah di Bekasi mengalami peningkatan signifikan seiring masifnya pembangunan infrastruktur transportasi.
Secara umum, NJOP per meter di kawasan perkotaan cenderung lebih tinggi dibandingkan wilayah pinggiran atau perdesaan. Lantas, bagaimana cara menentukan nilai NJOP tersebut?
Tiga Metode Penentuan NJOP
1. Perbandingan Harga Objek Sejenis
Metode pertama dilakukan dengan membandingkan nilai properti yang memiliki kemiripan, baik dari segi lokasi, fungsi, maupun spesifikasi bangunan.
Properti yang dijadikan pembanding biasanya berada di area yang berdekatan dan memiliki karakteristik hampir sama.
2. Penetapan Berdasarkan NJOP Pengganti
Apabila tidak ditemukan objek pembanding yang sejenis, maka penentuan NJOP dapat menggunakan NJOP pengganti.
Nilai ini dihitung berdasarkan potensi pendapatan atau pemasukan yang dihasilkan dari objek pajak tersebut.
3. Perhitungan Nilai Perolehan Baru
Cara berikutnya adalah dengan menghitung nilai perolehan baru, yaitu menjumlahkan seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh atau membangun objek pajak, kemudian disesuaikan dengan kondisi dan usia bangunan.
Komponen yang Mempengaruhi NJOP
Proses membandingkan harga rumah di wilayah yang sama untuk menentukan NJOP dan NJOP per meter persegi tidak hanya penting bagi penjual properti.
Pembeli pun disarankan melakukan langkah serupa agar terhindar dari praktik penjualan yang merugikan.
Setelah melakukan perbandingan harga objek sejenis, langkah selanjutnya adalah mengidentifikasi beberapa komponen utama yang digunakan dalam perhitungan NJOP.
Komponen tersebut meliputi:
- NJOP per meter persegi
- Total luas tanah
- Total luas bangunan
Sebagai catatan, NJOP per meter merupakan estimasi nilai tanah dan bangunan yang ditentukan berdasarkan luas area serta zona atau klasifikasi wilayah tempat properti berada.
Untuk mengetahui besaran NJOP tersebut, masyarakat dapat mendatangi kantor kecamatan setempat sesuai lokasi tanah atau bangunan yang diperjualbelikan.
Sebagai contoh, jika kamu membeli sebuah rumah di wilayah Bojongsoang dengan harga sekitar Rp850.000.000 ?
Maka, informasi NJOP yang tercantum dalam PBB rumah tersebut bisa diperoleh melalui Kantor Kecamatan Bojongsoang, Kabupaten Bandung.
Selain cara manual, pengecekan NJOP juga dapat dilakukan secara daring.
Saat ini, beberapa pemerintah provinsi telah menyediakan layanan cek NJOP online, termasuk informasi NJOP per meter persegi melalui situs resmi masing-masing daerah.
Setelah seluruh tahapan di atas dilakukan, langkah berikutnya adalah menghitung NJOP tanah, NJOP bangunan, serta nilai jual rumah secara keseluruhan.
Pada bagian selanjutnya, akan dibahas rumus dan cara menghitung NJOP per meter secara lengkap dan mudah dipahami.
Cara Menghitung NJOP per Meter Persegi
Misalnya, kamu membeli sebuah rumah di kawasan Kompleks Candi Langit dengan luas tanah 60 meter persegi dan luas bangunan 73 meter persegi.
Lokasi perumahan tersebut berada di wilayah Tambun Selatan, Kabupaten Bekasi.
Dari data yang tersedia, di ketahui bahwa nilai maksimum NJOP per meter di Tambun Selatan adalah Rp7.500.000 per meter persegi untuk tanah dan Rp8.000.000 per meter persegi untuk bangunan.
Untuk mengetahui estimasi harga tanah berdasarkan NJOP, nilai bangunan, serta nilai jual rumah secara keseluruhan, maka perhitungannya mengacu pada rumus dasar NJOP.
Rumus perhitungan NJOP:
- Total nilai tanah = luas tanah × NJOP per meter tanah
- Total nilai bangunan = luas bangunan × NJOP per meter bangunan
- Nilai jual rumah = total nilai tanah + total nilai bangunan
- Berdasarkan rumus tersebut, berikut contoh perhitungan NJOP tanah dan bangunan.
Perhitungan NJOP Tanah
- Luas tanah × NJOP tanah per meter = 73 m² × Rp7.500.000 = Rp547.500.000
Perhitungan NJOP Bangunan
- Luas bangunan × NJOP bangunan per meter = 60 m² × Rp8.000.000 = Rp480.000.000
Nilai Jual Rumah
- Total nilai tanah + total nilai bangunan = Rp547.500.000 + Rp480.000.000 = Rp1.027.500.000
Dari hasil perhitungan tersebut, dapat disimpulkan bahwa estimasi nilai jual rumah berdasarkan NJOP adalah sebesar Rp1.027.500.000.
Metode perhitungan ini juga dapat diterapkan untuk mengetahui estimasi harga jual tanah atau rumah di wilayah lain, seperti saat mencari rumah dijual di Bandung Raya atau daerah sekitarnya.
Namun sebelum melakukan perhitungan, pastikan kamu telah mengetahui nilai NJOP per meter persegi yang berlaku di lokasi properti tersebut dengan mengeceknya langsung ke kantor kecamatan setempat atau melalui layanan resmi pemerintah daerah.
Seperti itulah bagaimana cara menghitung NJOP Tanah dan Bangunan per metern terbaru di tahun 2026, semiga bermanfaat.
