Beranda ➟ BPHTB ➟ Tips Properti

Penjelasan Lengkap BPHTB dan Dasar Hukum serta Cara Perhitungan

Setiap pembelian rumah, tanah, atau bangunan selalu disertai dengan kewajiban biaya tertentu yang tidak boleh diabaikan, salah satunya adalah BPHTB. Lalu, apa sebenarnya yang dimaksud dengan BPHTB?

Setiap pembelian rumah, tanah, atau bangunan selalu disertai dengan kewajiban biaya tertentu yang tidak boleh diabaikan, salah satunya adalah BPHTB

BPHTB merupakan singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Bea ini umumnya muncul sebagai bagian dari proses transaksi properti yang wajib dipenuhi oleh pembeli.

Meski demikian, masih banyak masyarakat yang belum memahami secara jelas pengertian BPHTB serta cara menghitung besaran biaya yang harus dibayarkan.

Padahal apabila BPHTB tidak dibayarkan, maka proses peralihan hak atas tanah atau bangunan belum dapat dinyatakan sah secara hukum.

Untuk membantu Anda memahami BPHTB dengan lebih baik agar dapat Validasi BPHTB dalam Transaksi Properti 2026, berikut penjelasan lengkap yang perlu diketahui.

Apa Itu BPHTB?

BPHTB merupakan pajak yang dikenakan atas setiap perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Kewajiban ini umumnya muncul ketika seseorang melakukan transaksi pembelian rumah atau tanah.

Dalam praktiknya, pihak pembeli properti wajib menyetorkan BPHTB kepada Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) di tingkat kabupaten atau kota setempat.

Perlu diketahui, penerapan bea ini tidak terbatas pada transaksi jual beli rumah saja, melainkan juga mencakup berbagai jenis perolehan hak atas properti lainnya.

1. Dasar Hukum BPHTB

Pengenaan BPHTB untuk sektor perumahan telah memiliki landasan hukum yang jelas melalui Undang-Undang (UU) Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Dalam aturan tersebut ditegaskan bahwa kewenangan pemungutan BPHTB berada di tangan pemerintah kabupaten atau kota.

Hal ini berbeda dengan ketentuan sebelumnya, di mana pungutan BPHTB masih dikelola oleh pemerintah pusat.

Jika dilihat dari sisi subjek pajaknya, BPHTB tidak hanya dikenakan kepada perorangan, tetapi juga dapat dibebankan kepada badan usaha atau organisasi.

Tarif BPHTB ditetapkan sebesar 5% dari nilai perolehan objek pajak setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Batas minimum NPOPTKP secara nasional ditetapkan sebesar Rp60.000.000 untuk setiap wajib pajak.

Namun perlu diperhatikan, nilai NPOPTKP di masing-masing daerah dapat berbeda sesuai kebijakan pemerintah setempat.

2. Objek yang Terkena BPHTB

Lantas, siapa saja yang memiliki kewajiban membayar BPHTB? Merujuk pada Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Pasal 85 ayat (1), objek BPHTB mencakup setiap perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Perolehan tersebut dapat terjadi akibat pemindahan hak, seperti transaksi jual beli, penggabungan atau pemekaran usaha, hingga pemberian hadiah.

Secara lebih rinci, BPHTB dikenakan pada perolehan hak yang berasal dari:

  • jual beli
  • hibah
  • warisan
  • tukar-menukar
  • hibah wasiat
  • pemisahan hak yang menimbulkan peralihan
  • penunjukan pembeli dalam lelang
  • penyertaan modal ke dalam perseroan atau badan hukum lain
  • penggabungan usaha
  • peleburan usaha
  • pemekaran usaha
  • hadiah
  • pelaksanaan putusan hakim yang telah berkekuatan hukum tetap

3. Objek yang Dikecualikan dari BPHTB

Tidak semua perolehan hak atas tanah atau bangunan otomatis dikenai BPHTB. Ada sejumlah objek yang mendapatkan pengecualian sesuai ketentuan yang berlaku.

Beberapa objek yang tidak dikenakan BPHTB meliputi:

  • perolehan oleh perwakilan diplomatik negara asing
  • tanah atau bangunan yang diperuntukkan bagi kepentingan wakaf
  • objek yang digunakan khusus untuk kegiatan ibadah
  • perolehan hak oleh orang pribadi atau badan akibat konversi hak serta perbuatan hukum tertentu lainnya
  • perolehan oleh negara untuk kepentingan pembangunan umum atau penyelenggaraan pemerintahan
  • badan atau perwakilan organisasi yang secara resmi ditetapkan oleh Menteri Keuangan

4. Persyaratan Pengurusan BPHTB

Dalam proses pengurusan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, terdapat sejumlah persyaratan administrasi yang perlu disiapkan oleh wajib pajak. Dokumen yang umumnya diminta antara lain:

  • Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD)
  • fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan
  • fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) wajib pajak
  • fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS) atau bukti pembayaran PBB melalui ATM untuk lima tahun terakhir
  • fotokopi bukti kepemilikan tanah atau bangunan, seperti sertifikat, akta jual beli (AJB), letter C, atau girik

Khusus untuk perolehan melalui hibah, warisan, atau jual beli waris, terdapat tambahan dokumen yang harus dilampirkan, yaitu:

  • Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD)
  • fotokopi SPPT PBB tahun berjalan
  • fotokopi KTP wajib pajak
  • fotokopi STTS atau bukti pembayaran PBB lima tahun terakhir
  • fotokopi dokumen kepemilikan tanah atau bangunan
  • fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah
  • fotokopi Kartu Keluarga (KK)

5. Cara Menghitung BPHTB Rumah

Sebelum menghitung besaran BPHTB yang harus dibayar, langkah pertama adalah mengetahui nilai Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) di daerah tempat properti berada.

Informasi mengenai NPOPTKP dapat diperoleh melalui situs resmi pemerintah daerah atau dengan mendatangi langsung kantor dinas terkait sesuai lokasi objek properti.

Setelah nilai NPOPTKP diketahui, perhitungan BPHTB dapat dilakukan dengan rumus berikut:

  • BPHTB = 5% × (NPOP – NPOPTKP)

Untuk memudahkan pemahaman, berikut contoh perhitungannya. Misalnya Anda membeli sebidang tanah di Jakarta dengan harga Rp200.000.000.

Nilai tersebut menjadi Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Jika NPOPTKP yang berlaku adalah Rp80.000.000, maka perhitungannya:

  • NPOP = Rp200.000.000
  • NPOPTKP = Rp80.000.000
  • 5% × (Rp200.000.000 – Rp80.000.000)
  • 5% × Rp120.000.000 = Rp6.000.000

Dengan demikian, BPHTB yang wajib dibayarkan sebesar Rp6.000.000.

6. Ketentuan BPHTB

Dalam praktik pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan, proses administrasi biasanya difasilitasi oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris untuk memastikan keabsahan hukum.

Sebelum akta ditandatangani, ada sejumlah ketentuan penting yang harus dipenuhi sesuai Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, khususnya Pasal 91 dan Pasal 92.

Ketentuan tersebut antara lain:

  • PPAT atau notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak setelah wajib pajak menunjukkan bukti pembayaran BPHTB.
  • Setelah bukti pembayaran diserahkan, pejabat yang menangani pelayanan lelang negara dan pejabat pertanahan berwenang menandatangani risalah lelang.
  • Setiap pembuatan akta atau risalah lelang wajib dilaporkan kepada kepala daerah paling lambat tanggal 10 pada bulan berikutnya.

Tarif BPHTB dan NPOPTKP Berdasarkan Jenis Perolehan

Besaran tarif BPHTB dan nilai batas tidak kena pajak (NPOPTKP) dapat berbeda tergantung pada jenis perolehan hak atas properti.

Perbedaan ini penting dipahami agar wajib pajak bisa memperkirakan kewajiban yang harus dibayarkan.

Secara umum, gambaran tarif dan NPOPTKP dapat dirangkum sebagai berikut:

Jenis Perolehan Tarif BPHTB NPOPTKP (Batas Tidak Kena Pajak)
Jual beli 5% Sekitar Rp60–80 juta (berbeda tiap daerah)
Hibah waris (keluarga 1 derajat) 5% Hingga ±Rp300 juta (tergantung kebijakan daerah)
Perolehan pertama rumah tapak di DKI Jakarta 0% (dibebaskan) Sampai Rp2 miliar

Program Pembebasan BPHTB di DKI Jakarta

Pemerintah Provinsi DKI Jakarta menerapkan kebijakan pembebasan BPHTB hingga 100% dengan kriteria tertentu. Program ini, ditujukan untuk meringankan beban masyarakat dalam memperoleh hunian pertama.

Pembebasan tersebut berlaku dengan syarat:

  • perolehan hak dilakukan untuk pertama kali
  • objek berupa rumah tapak nonmewah
  • nilai NPOP maksimal Rp2 miliar
  • wajib pajak merupakan orang pribadi

Perlu dicatat, kebijakan ini bersifat khusus untuk wilayah DKI Jakarta dan dapat berubah sewaktu-waktu mengikuti peraturan gubernur yang sedang berlaku.

Cara Mengurus BPHTB Secara Online

Saat ini pengurusan BPHTB untuk rumah atau tanah sudah semakin praktis karena dapat dilakukan melalui layanan daring.

Wajib pajak tidak harus datang langsung ke kantor pajak daerah, selama seluruh dokumen yang dibutuhkan sudah disiapkan dalam bentuk digital.

Sebagai contoh, untuk properti yang berlokasi di Jakarta, pengajuan BPHTB online dapat dilakukan melalui portal resmi pemerintah daerah.

Khusus pengurusan BPHTB online di wilayah Jakarta, tahapan yang umumnya perlu dilakukan adalah sebagai berikut:

  1. masuk ke situs pajak online daerah dan pilih layanan BPHTB
  2. memasukkan Nomor Objek Pajak (NOP) PBB
  3. sistem akan memverifikasi status PBB secara otomatis
  4. jika tidak ada tunggakan, wajib pajak mengisi formulir SSPD BPHTB dan mengunggah dokumen persyaratan
  5. petugas memeriksa kelengkapan data dan dokumen yang diajukan
  6. apabila permohonan ditolak, lakukan perbaikan data; jika disetujui, buat kode pembayaran
  7. lakukan pembayaran melalui kanal yang bekerja sama dengan pemerintah daerah
  8. unggah akta jual beli (AJB) yang telah ditandatangani
  9. masukkan kode OTP yang dikirimkan sistem untuk verifikasi lanjutan
  10. ajukan permohonan penandatanganan digital kepada petugas UPPRD
  11. setelah disahkan secara digital oleh pejabat berwenang, SSPD BPHTB dapat dicetak

Perlu diperhatikan bahwa setiap daerah di Indonesia memiliki portal BPHTB online yang berbeda.

Selain itu, alur pengajuan di masing-masing wilayah bisa saja tidak sama, sehingga wajib pajak disarankan untuk mengikuti panduan resmi dari pemerintah daerah setempat.

Perbedaan Bea dan Pajak

Meski sering dianggap sama, istilah bea dan pajak sebenarnya memiliki pengertian yang berbeda. Dalam konteks transaksi properti, BPHTB tidak bisa disamakan dengan pajak jual beli rumah biasa.

Perbedaan paling mendasar terletak pada waktu dan mekanisme pembayarannya.

Pertama, bea dibayarkan sebelum proses transaksi properti dinyatakan sah. Artinya, pembeli tanah atau rumah wajib melunasi BPHTB sebelum akta jual beli dibuat dan ditandatangani.

Kedua, pembayaran bea bersifat insidental, yaitu hanya muncul ketika terjadi perolehan hak atas properti.

Hal ini berbeda dengan pajak yang umumnya memiliki jadwal pembayaran rutin dalam periode tertentu.

Pertanyaan Seputar BPHTB

1. Siapa yang wajib membayar BPHTB?

BPHTB menjadi kewajiban pihak pembeli dalam transaksi jual beli properti.

Dalam praktiknya, kewajiban ini berjalan seiring dengan Pajak Penghasilan (PPh) yang dibebankan kepada penjual.

Dengan demikian, kedua pihak sama-sama memiliki tanggung jawab perpajakan sebagai bagian dari legalisasi transaksi.

2. Kapan BPHTB harus dibayarkan?

BPHTB harus dilunasi paling lambat pada saat penandatanganan akta jual beli.

Pada kondisi tertentu, pembayaran bahkan dapat dilakukan lebih awal sebelum akta pemindahan hak ditandatangani agar proses administrasi berjalan lancar.

3. Apa perbedaan antara PBB dan BPHTB?

BPHTB merupakan bea yang dikenakan saat seseorang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.

Sementara itu, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak tahunan yang wajib dibayarkan selama properti tersebut dimiliki.

Itulah penjelasan menyeluruh tentang BPHTB, mulai dari definisi, ketentuan, hingga perbedaannya dengan pajak dalam transaksi properti.